Kira bedelinin tespiti davası halk arasında genel olarak kira artış davası olarak da bilinmektedir.
Kira bedelinin belirlenmesi hususu kanunda iki aşamalı şekilde düzenlenmiştir.
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir anlaşmaları bulunmaması halinde, bu yenilenen kira dönemi için ödenecek kira bedelinin tespiti.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde ödenecek kira bedelinin tespiti.
Uygulamada taraflar her yeni kira dönemi için yapılacak kira artış oranını sözleşmede belirtmekte yahut kanunun öngördüğü oranları her yeni kira döneminde uygulamaktadır. Dolayısı ile kira bedelinin belirlenmesi hususunda asıl uyuşmazlık, 5 yıl ve daha uzun süreli kira ilişkilerinde ortaya çıkmaktadır.
Kira ilişkisinin uzun süredir devam ettiği durumlarda enflasyon ve değişen ekonomik koşullar sebebi ile yıllık belirli miktarlarla yapılan artışların belirli bir süre sonunda, kiralananın kira bedelinin emsal taşınmazların kira bedellerine oranla cüzi kalması durumu sıklıkla karşımıza çıkmaktadır.
Kiraya verenler açısından oluşan bu olumsuz durumun sonucu olarak mülk sahipleri sıklıkla kira bedelinin arttırılması, kira bedelinin güncellenmesi, kira bedelinin uyarlanması gibi taleplerle karşımıza gelmektedir.
Bu gibi durumlar için TBK madde 344/3 hükmü düzenlenmiş olup taraflarca kira artışı hususunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin hakim tarafından belirleneceğine ilişkin bir hüküm getirilmiştir.
DAVA ŞARTI ARABULUCULUK:
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa getirilen ek madde ile 01/09/2023 tarihinde uygulanmaya başlanmak üzere;
Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuğa tabi kılınmıştır.
Dolayısı ile kira bedelinin tespiti istemi ile açılacak davalarda, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır.
GÖREVLİ MAHKEME:
Kira bedelinin tespiti davası dediğimiz dava ile sulh hukuk hakiminden beş yıl ve uzun süreli kira ilişkileri için kira bedelinin; emsal kira bedelleri, kiralananın durumu, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi istenmektedir.
YETKİLİ MAHKEME:
Yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yahut davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
DAVA AÇMA SÜRESİ:
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bu dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı yahut kiraya veren tarafından bu 30 günlük süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağı kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir.
Yeni kira döneminden 30 gün önce dava açıldığı, yahut yapılan bildirimin akabinde yeni kira dönemi sonuna kadar dava açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Yeni kira döneminden 30 gün önce dava açılmamışsa yahut kiracıya yazılı bildirimde bulunulmamışsa dahi, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
HAKKANİYET İNDİRİMİ:
Yerleşik Yargıtay içtihatları ile de sabit olduğu üzere, uzun süreden beri kira ilişkisinin tarafı olan kiracı için uygun bir oranda kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılması gerekir. Dolayısıyla burada hakim, her ne kadar emsal kira bedellerini kriter olarak almakta ise de direkt bu emsal bedeller üzerinden kira bedeli tespiti yapmamaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E. , 2018/4805 K. 08.05.2018 T.
“…
Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken …”
Av. Nazlıcan KARADUMAN