Gerek öğretide gerekse yerleşik yargıtay içtihatlarında ifade edildiği üzere; ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminattır.
08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.
Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.
Ecrimisil taraflar arasında karşılıklı rıza ile kurulmuş bir sözleşme olmadığından ve kira sözleşmesine benzetilemeyeceğinden dava şartı arabuluculuğa da tabi değildir.
ZAMANAŞIMI :
25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup, bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
ECRİMİSİL HESABI :
Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve 6100 sayılı HMK’nin 266. vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
KİRA GELİRİ ÜZERİNDEN ECRİMİSİL HESABI :
Yargıtayın yerleşik uygulamasına göre, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
FAİZ :
Ecrimisil davalarında; her yıl ve dönem için belirlenen ecrimisile, o yıl veya dönem sonundan (tahakkuk tarihinden) itibaren olacak şekilde faiz uygulanması gerekir.
İNTİFADAN MEN KOŞULU :
Ortak mülkiyette bulunan taşınmazdan, kendi payı oranında yararlanamayan paydaşın, payının haksız olarak işgali sebebi ile haksız işgali gerçekleştiren kişiye taşınmazdan yararlanma isteğini bildirmesine intifadan men denilir.
Tarafların paydaş olduğu ecrimisile konu taşınmazlarda, paydaşlar kural olarak intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi; ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazlardan ya da bu taşınmazların gelirinden yararlanma isteğini davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Bu koşul dava açılmadan önce sağlanmadıysa davanın açılması ile sağlanmış sayılır.
“İntifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı ilamı)
İNTİFADAN MEN KOŞULUNUN ARANMAYACAĞI HALLER :
Bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar;
- Davaya konu taşınmazın kamu malı olması,
- Ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) KİRAYA VERİLEREK HUKUKSAL SEMERE ELDE EDİLEN YERLERDEN OLMASI,
- Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,
- Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,
- Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleri.
Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.
Yerleşik Yargıtay içtihatlarında her ne kadar taşınmazın (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması intifadan men koşulunun aranmayacağı hal olarak sayılmışsa da burada taşınmazın kiraya verilebilir nitelikte bir taşınmaz olması yeterli görülmemiş, güncel olarak semere elde edilen, yani kira getirisi olan bir taşınmaz olması koşulu aranmıştır.
Konuya ilişkin Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2018/8170 Esas, 2019/5180 Karar sayılı ilamı:
“Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
K A R A R
Davacı taraf, dava konusu 6 parsel sayılı taşınmazda davalı ile birlikte paydaş olduklarını, rızası dışında davalının dava konusu taşınmazda uzun zamandan beri oturduğunu ancak herhangi bir kira ödemediğini açıklayarak, 8.000,00 – TL ecrimisilin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı taraf, kendisine herhangi bir ihtar tebliğ edilmediğini ve kira konusunun hiç gündeme gelmediğini beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, 143 ada 5 parsel (6 parsel olacak) sayılı taşınmazda davacı ve davalının iştirak halinde mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları, dava konusu taşınmazın ev olması nedeniyle kira geliri getireceğinden ayrıca intifadan men koşulunun aranmayacağı gerekçesi ile, davanın kısmen kabulü ile 4.950,00 TL ecrimisil tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi üzerine; hüküm, davalı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Dava, paydaşlar arasında ecrimisil alacağına ilişkindir.
Her ne kadar Mahkemece az yukarıda açıklandığı üzere, dava konusu taşınmazın ev olması nedeniyle kira geliri getireceğinden ayrıca intifadan men koşulunun aranmayacağı gerekçesi ile kısmen kabul kararı verilmiş ise de Mahkemenin bu gerekçesine katılma imkanı bulunmamaktadır.
Kural olarak, intifadan men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan yararlanmak isteğini davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali ve davaya konu taşınmazın kamu malı olması halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Bu nedenle, sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak olup, somut olayda, dava konusu taşınmazın, davalı tarafından kiraya verilerek gelir elde edilmediği konut olarak bizzat kullanıldığı hususunda taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır. Davalının taşınmazı bizzat kullanması nedeniyle, her ne kadar ecrimisile konu yer konut olsa da, intifadan men koşulu gerçekleşmediği sürece diğer paydaş ecrimisil isteyemez.
Dosyadaki bilgi ve belgelerden davacı tarafından davalı tarafa ihtarname keşide edilerek dava konusu taşınmazın davalı tarafından kullanımı nedeniyle kira talebinde bulunulduğu, ihtarnamenin davalıya 2.12.2010 tarihinde tebliğ edildiği, ihtarnamenin tebliği tarihinden öncesine ilişkin olarak intifadan men olgusunun gerçekleştiğinin ispat edilemediği anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, intifadan men koşulunun gerçekleştiği 2.12.2010 tarihinden itibaren, kira gelirine göre ecrimisil hesaplama yöntemine uygun şekilde hesaplama yapılması gerekirken, yazılı ve yerinde olmayan gerekçeler ile ihtarname tebliğinden öncesine ilişkin olarak da ecrimisile hükmedilmesi doğru olmamıştır.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazının yukarıda açıklanan nedenler kabulüyle hükmün 6100 sayılı HMK’nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, HUMK’un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 16/05/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”
AV. NAZLICAN KARADUMAN