Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşme, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.
Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir. Bunlar bizim sıklıkla karşılaştığımız konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleridir. Bu sözleşmeler uygulamada her ne kadar bir yıllık sürelerle belirli süreli şekilde yapılmakta ise de de TBK madde 347 hükmü gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Dolayısıyla bu sözleşmeler her kira yılının bitiminde bir yıllık sürelerle yenilenmektedir. Genel olarak düşünülenin aksine belirli süreli sözleşmelerin her kira yılı bitiminde uzaması onları belirsiz süreli hale getirmemektedir. Burada kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu 10 yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kanunda öngörülen bu 10 yıllık sürenin uzunluğundan şikayet eden mülk sahipleri “Kiracımı çıkarmak için ne yapmalıyım?” “Kiracımı nasıl çıkartırım?” “Kiracım evden çıkmıyor, ne yapmalıyım?” gibi sorularla boğuşmakta ve kira hukuku ile ilgilenen bir avukat, bir kira avukatı arayışına girmektedir. Kiraya verenin hakları, kiracının hak ve sorumlulukları konulu işbu yazımız kiralananın dava yoluyla tahliyesi hususunda sizlere yardımcı olacaktır. Ancak tahliye konusunda usuli işlemlerin son derece önemli olduğunu hatırlatır ve süreci bir avukat yardımı ile takip etmenizi tavsiye ederiz.
Kiralananın ilamsız icra yolu ile tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kanunda öngörülen 10 yıllık süreyi beklemeksizin kiracının dava yolu ile tahliyesi için izlenebilecek yöntemlere aşağıda yer verilmiş olmakla unutulmamalıdır ki; 01/09/2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuğa tabi tutulmuş olup aşağıdaki davaların açılması için arabuluculuk dava şartıdır.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE
Kiraya verenin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kiraya veren kira sözleşmesini, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda açacağı dava ile sona erdirebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, kiraya verenin bu hakkını, kira döneminin sonunda ancak dava yolu ile kullanabileceğidir.
KİRALANANIN YENİDEN İNŞASI, ONARIMI, GENİŞLETİLMESİ VS.
Bu tür işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
YENİ MALİKİN İHTİYACI SEBEBİ İLE TAHLİYE
Uygulamada özellikle ev sahipleri kiracısını tahliye etmek için yahut düşük kiralardan yakındığından taşınmazlarını devretme yoluna gitmektedir. Bu durumda; mevcut bir kira sözleşmesi varken kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Burada kira ilişkisine konu taşınmazdan kiracının tahliye edilebilmesi için kanun yine belli başlı koşullar öngörmüştür.
*Bunlardan ilki kullanma zorunluluğu oluşması,
*İkincisi sürelere riayet edilmesi.
Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, kira ilişkisine konu bu taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu(çocukları), üstsoyu(anne ve babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi için kullanma zorunluluğu varsa, taşınmazı devralma tarihinden itibaren 1 ay içerisinde bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Yahut kiralananı devralan kişi bu süreleri kaçırmışsa veya bir başka sebeple isterse bu gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ İLE TAHLİYE
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Burada yine önemli olan iki husus karşımıza çıkmaktadır.
*Birincisi, tahliye taahhüdü muhakkak kira ilişkisinin kurulmasından sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır. Aksi takdirde geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edilemez.
*İkincisi ise, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde hukuki bir yola başvurulmuş olması gerekmektedir.
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Burada asıl dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
*İlki, iki haklı ihtar aynı kira dönemi içerisinde çekilmiş olmalıdır.
*İkincisi ise, bu sebeple açılan dava ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. (İstisna: TBK madde 353)
Uygulamada sıklıkla karşılaştığımız kira ilişkileri bir yıllık belirli süreli olarak yapılan kira sözleşmeleridir. Burada her bir yılın sonunda yasa hükmü gereği on yıla kadar uzayan kira sözleşmeleri belirsiz süreli hale gelmez ve halen daha belirli sürelidir. Dolayısıyla bu sözleşmelerde bir kira yılı içerisinde kiracıya yazılı olarak yapılacak iki haklı ihtar, kiraya veren açısından kira sözleşmesini sona erdirme sebebidir.
Burada aynı kira dönemi içerisinde kiracıya eksik ödemeler sebebiyle yapılacak iki farklı icra takibi de haklı ihtar mahiyetindedir. Söz konusu icra dosya bedellerinin ödenmesi, ihtarın haklı olduğu gerçeğini değiştirmez.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/8939 Esas , 2014/9995 Karar sayılı kararı:
“İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.
…
İcra takibine ve ihtara konu aylar kira parası ödeme emri ve ihtarname tebliğinden sonra ödendiğine göre ihtarlar haklıdır. Bu durumda iki haklı ihtar olgusu gerçekleştiğinden mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, ihtar tebliğindeki usulsüzlüğün re’sen dikkate alınması suretiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”
Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 2010/491 Esas , 2010/5603 Karar:
“İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. “
KİRACININ BAŞKA KONUTUNUN OLMASI
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
DAVA AÇMA SÜRESİNİN UZAMASI:
Kira ilişkisinin kanuna dayalı sebeplerle sona erdirilmesi hallerinde kanunda öngörülen süreler, hak düşürücü süreler olduğundan bu sürelere uyulması oldukça elzemdir. Her ne kadar tahliye için gerekli sebepler oluşmuşsa da kanunda öngörülen sürelerin geçirilmesi, bu sebeplerin ileri sürülemez hale gelmesine, dolayısıyla ciddi hak kayıplarının oluşmasına sebebiyet vermektedir.
Burada dava süresinin uzaması başlıklı TBK 353 hükmü bizim için kurtarıcı rol üstlenmektedir. Şöyle ki:
“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
Yine TBK madde 353 gerekçesinde yer alan ; “Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden itibaren dava açma süresi olan bir ay içinde yapılacak bildirim de yeterli görüldüğüne göre, yine yerleşik uygulamada kabul edildiği üzere, kira süresi içinde yapılacak bildirim de dava süresini uzatıcı etkiye sahip olacaktır.” şeklindeki ifadelerden kira dönemi içerisindeki yazılı bildirimin dava süresini uzatıcı etkiye sahip olduğu açıkça anlaşılmaktadır. Bu durumda kira dönemi içerisine yapılan iki haklı ihtarın da dava açma süresini uzatıcı etkiye sahip olduğu söylenebilecektir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/3080 E., 2018/6171 K. Sayılı kararı:
“… 6098 sayılı TBK’ nun “Dava süresinin uzaması” başlıklı 353. maddesinde tahliye nedenleri bakımından bir sınırlama ve tahdit getirilmemiş olup TBK’ nun 350. maddesinde düzenlenen ihtiyaç nedenine, TBK’ nun 352/1 maddesinde düzenlenen taahhüde, TBK’ nun 352/2. maddesinde düzenlenen iki haklı ihtara dayalı tahliye davalarına, TBK’ nun 352/3. maddesinde düzenlenen kiracının aynı şehirde başka konutu olması nedenlerine dayalı tahliye davalarına ilişkin dava süresinin uzamasına dair genel düzenleme yapıldığı ve yapılan düzenleme ile TBK’ nun 352/1. maddesinde düzenlenen taahhüde dayalı tahliye davaları için ayrık tutulmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmıştır.”
KİRAYA VERENİN TAZMİNAT YÜKÜMLÜLÜĞÜ:
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Halinde;
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden İnşa, İmar İçin Boşaltıması Halinde;
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Burada Yargıtay, bahsi geçen tazminatın talep edilebilmesi için kiracının dava yolu ile taşınmazdan tahliyesinin gerçekleştirilmesi koşulunu aramaktadır.
AV. NAZLICAN KARADUMAN